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-Mietrecht -

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Inhalt:

1. BGH zum Schadensersatz nach Eigenbedarfskündigung

 Mit Urteil vom 18.05.2005 (VIII ZR 368/03) hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Beweisfragen im Zusammenhang mit Schadensersatzforderungen eines Mieters gegen seinen ehemaligen Vermieter befasst. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, war dann aber nach längeren Sanierungsarbeiten nicht eingezogen, sondern hatte die Wohnung neu vermietet.

Der BGH stellt zunächst klar, dass ein Vermieter, der mit einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung einen Mieter zum Auszug bewegt, sich durchaus schadensersatzpflichtig machen könne. Ein Beweis des ersten Anscheins, dass die Eigennutzung von vornherein nur vorgetäuscht war, sei aber bei einem Ablauf wie im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Mieter müsse darlegen und notfalls beweisen, dass eine Absicht zur Eigennutzung schon bei Ausspruch der Kündigung nicht bestanden habe. Allerdings könne der Vermieter sich nicht einfach darauf beschränken, den fehlenden Nutzungswillen einfach zu bestreiten. Vielmehr müsse er den Verdacht, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, entkräften, indem er darlegt, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Nur wenn er dafür eine plausible Erklärung abliefert, müsse der Mieter beweisen, dass der Bedarf von vornherein nicht bestand.

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2. Urkundsprozess für Mietrückstände

In manchen Medien wurde der Eindruck erweckt, als habe der BGH das Recht des Mieters zur Mieteminderung bei Wohnungsmängeln erschwert oder gar abgeschafft. Davon kann aber keine Rede sein! Das am 1.6.2005 ergangene Urteil (VIII ZR 216/04) betrifft nur eine prozessrechtliche Frage: Der Vermieter kann Geldforderungen, zu denen auch der Anspruch auf Mietezahlung zählt, im sog. Urkundsprozess geltend machen. Das bedeutet, dass er seinen Zahlungsanspruch durch Vorlage geeigneter Urkunden (z.B. des Mietvertrages) untermauern kann. Beim Urkundsprozess kann der Mieter sich auch nur mit Urkunden verteidigen, also nicht etwa mit dem Hinweis auf bestehende Wohnungsmängel. Der Vermieter erhält also recht schnell ein vollstreckbares Urteil. Aber: der Mieter kann anschließend den Prozess weiterführen und sich dann sehr wohl auf die Mängel berufen. Kommt der Richter zum Ergebnis, dass die Mietekürzung zu Recht erfolgte, so wird die Klage letztlich abgewiesen. Der Vermieter muss nicht nur die eingeklagten Beträge zurückerstatten und die Prozesskosten tragen, sondern er haftet darüber hinaus, wenn dem Mieter durch die Zwangsvollstreckung ein Schaden entstanden ist. Ob das Urteil letztlich ein Gewinn für "die Vermieter" ist, kann zunächst dahingestellt bleiben.

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3. Vermieter darf nicht die Schlösser austauschen

 

Wenn ein Mieter mit den Mietzahlungen im Rückstand ist, kann der Vermieter einen Teil von dessen Besitz als Pfand zurückhalten. Dazu darf er allerdings nicht die Schlösser austauschen und den Mieter so daran hindern, seine Sachen zu entfernen. Dies geht aus einem aktuellen Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe hervor (10 U 199/03).

 

Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Türschlösser von Büroräumen ausgetauscht, nachdem die Mieterin ohne Kündigung ausgezogen war und die letzte Monatsmiete nicht gezahlt hatte. In den Räumen befanden sich noch einige Gegenstände der Mieterin. Mit der folgenden fristlosen Kündigung des Vermieters war die Mieterin einverstanden, gab aber erst vier Monate später die Schlüssel zu den Büroräumen zurück. Der Vermieter verlangte daraufhin Mietzahlungen bis zum Ausspruch der Kündigung sowie eine Nutzungsausfallentschädigung für die Monate bis zur Schlüsselrückgabe. Der Vermieter unterlag im vollen Umfang aus den o.g. Gründen.

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1. BGH zum Schadensersatz nach Eigenbedarfskündigung
2. Urkundsprozess für Mietrückstände
3. Vermieter darf nicht die Schlösser austauschen